Bakıda kiminlə daşınmaz əmlakdan danışsanız, yəqin ki, eyni sözləri eşidəcəksiniz: “Qiymətlər od tutub yanır, ev almaq qeyri-mümkündür.” Amma real mənzərəni görmək üçün çox vaxt gözqardı edilən iki fundamental məsələni düzgün təhlil etmək lazımdır: alıcının əslində nəyə pul ödədiyi və cibindəki pulun real valyuta dəyəri.
Məşhur iqtisadçı Şervin Rozenin hələ 1974-cü ildə irəli sürdüyü “Hedonik Qiymət Modeli” tam olaraq bu mexanizmi izah edir: biz əslində sadəcə dörd divar satın almırıq. Biz metroya yaxınlığı, binanın mərtəbəsini, pəncərədən görünən mənzərəni və tikinti keyfiyyətini ayrı-ayrılıqda qiymətləndirib satın alırıq. Evin yekun bazar qiyməti məhz bu gizli dəyərlərin cəmindən formalaşır.
Bu qiymətləri yerindən oynadan isə iki fərqli dalğadır. Uzunmüddətli dövrdə maaşların artımı və inflyasiya qiymətlərin təbii və sağlam xəttini cızır. Qısamüddətli dövrdə isə mərkəzi bankların pul siyasəti, bankların verdiyi kredit likvidliyi və faizlərin aşağı düşməsi bazara kütləvi pul axını yaradır. Əgər bu axın həddindən artıq aqressiv olarsa, ortada heç bir real iqtisadi əsas olmadan süni bir qiymət balonunun (bubble) şahidi oluruq.
Bəs rəsmi rəqəmlər fonunda Bakı reallığı bizə nə deyir? Gəlin bazara həm manatın, həm də dolların gözü ilə baxaq, çünki ən böyük çaşqınlıq məhz bu nöqtədə yaşanır.
Tarixi trendə baxsaq, 2010-cu ildə ölkədə orta aylıq nominal əməkhaqqı təxminən 330 manat idi, indi isə bu göstərici 1,175 manata çatıb. Yəni rəsmi maaşlar təxminən 3.5 dəfə artıb.
Eyni zaman kəsiyində mənzillərin orta kvadratmetr qiymətinə baxaq: 2012-ci ildə 946 manat olan orta qiymət, post-pandemiya dövründən sonra sürətlə artaraq hazırda 2,720 manata yüksəlib. Manat ifadəsində 14 illik artım 2.8 dəfədir. İlk baxışdan hər şey məntiqli görünür: əhalinin gəlirləri artdıqca, evlərin də bahalaşması makroiqtisadi baxımdan təbiidir. Amma bu düzxətli mənzərənin tam ortasında böyük bir struktur qırılması var.
Bakı əmlak bazarının gizli kodunu açmaq üçün 2015-ci ilin əkiz devalvasiyalarını mütləq nəzərə almalıyıq. Gəlin rəqəmləri dollar ekvivalentinə çevirib müqayisə edək:
- 2012-ci ildə kvadratmetri 946 manat olan ev, o dövrün məzənnəsi ilə (1 USD = 0.78 AZN) təxminən 1,212 dollar edirdi.
- 2020-ci ilin dekabrında manatla qiymət nominal olaraq 1,499 manata yüksəlsə də, dollar 1.70 AZN olduğu üçün evin kvadratı əslində 882 dollara düşmüşdü.
Bu o deməkdir ki, 2012-dən 2020-yə qədər olan 8 illik dövrdə manatla baxanda evinin bahalaşdığını düşünən vətəndaş, dollar ifadəsində faktiki olaraq təxminən 27% itirmişdi.
Əsl anomal və iqtisadiyyatdan qopuq sıçrayış isə 2020-ci ildən sonra başladı. Artıq uzun müddətdir ki, dolların məzənnəsi 1.70 AZN-də sabit qalıb, yəni manat ifadəsində baş verən hər bir artım birbaşa təmiz dollar artımı deməkdir.
Cəmi bir neçə il ərzində kvadratmetrin orta qiyməti 882 dollardan 1,600 dollara (2,720 manat) yüksəldi. Bu, dollar ifadəsində xalis 81.4%-lik artım deməkdir. Xüsusilə 2024-cü ilin sonu və 2025-ci ilin əvvəlində illik xalis qiymət artımı 14%-i keçərək tarixi zirvəsinə çatdı. Hazırda artım tempi bir qədər səngisə də, illik bazisdə hələ də +8.14% səviyyəsində qalmaqdadır. Məzənnənin sabit qaldığı bir mühitdə dollar qiymətlərinin bu sürətlə qaçması artıq heç bir valyuta faktoru ilə izah oluna bilməz.
Bu qədər pul bazara haradan daxil oldu? Bank sektorunun rəqəmləri reallığı göstərir: iqtisadiyyata kredit qoyuluşları 32.6 milyard manata, əhalinin banklardakı əmanətləri isə kəskin şəkildə 18.8% artaraq 17.6 milyard manata çatıb. Xüsusilə 2021-2024-cü illərdə tikintiyə və irihəcmli infrastruktur layihələrinə milyardlarla manat (investisiyalar 22.1 milyard manata çatmışdı) pul axıdıldı. Bazarı qidalandıran və depozitləri dolduran əsas mühərrik məhz bu daxili likvidlik idi.
Rəsmi makroiqtisadi göstəricilərə görə, əsas kapitala real investisiyalar 2.1%, qeyri neft-qaz investisiyaları isə hətta 14.7% azalıb. Ölkənin real ÜDM artımı hazırda 0.0% səviyyəsindədir. İqtisadiyyatda real kapital və tikinti aktivliyi kiçildiyi halda, ev qiymətlərinin hələ də psixoloji inersiya ilə yuxarı qaçması bazarda xalis spekulyativ bir köpüyün yarandığının ən böyük riyazi sübutudur.
Şervin Rozenin hedonik modelini Bakının rayonları üzrə qiymət xəritəsinə tətbiq etdikdə görürük ki, bu köpük bütün şəhərə eyni dərəcədə yayılmayıb. Alıcılar “infrastruktur” və “mərkəzə yaxınlıq” kimi xüsusiyyətlərə həddindən artıq yüksək spekulyativ dəyər yükləyiblər:
- Səbail rayonunda yeni tikililərin orta kvadratmetr qiyməti təxminən 3,900 manata, Nərimanovda 3,800 manata yaxınlaşıb. Xətai və Yasamal rayonları da 3,000 manatlıq psixoloji baryeri keçib.
- Periferiyada — Qaradağ və Pirallahı kimi kənar rayonlarda isə qiymətlər demək olar ki, tamamilə sabit qalıb (1,200 – 1,500 manat aralığında).
Bu disbalans onu göstərir ki, qiymət köpüyü homogen deyil; o, əsasən mərkəzi seqmentin yeni və premium tikinti layihələrində cəmləşib.
Bakı əmlak bazarındakı vəziyyəti içi tamamilə boş olan klassik bir “Qərb tipli maliyyə balonu” adlandırmaq doğru olmazdı, çünki bu artımın arxasında bank depozitlərinin böyüməsi ilə təsdiq olunan real pul kütləsi dayanır. Qiymətlər tam bir xəyaldan ibarət deyil.
Lakin gəlinən nöqtədə bazarda həddindən artıq şişirdilmiş qiymətləndirmə (overvaluation) və spekulyativ faza yaşandığı təkzibedilməzdir. Makroiqtisadiyyatın soyuduğu bir mühitdə mənzil qiymətlərinin dollar ifadəsində belə illik 8-14% sürətlə artmağa davam etməsi tamamilə spekulyativ iştirakçıların təsiri altındadır.
Mənzillərin orta kvadratmetr qiymətinin (2,720 AZN) ölkədəki orta aylıq maaşı (1,172 AZN) 2.3 dəfədən çox üstələməsi bu bazarın artıq real istehlakçı (ev ehtiyacı olan sıravi vətəndaş) üçün əlçatmaz olduğunu göstərir. Bazar hazırda ötən illərdən qalan kapitalın son dalğası ilə hərəkət edir. İqtisadiyyatda kapital daralması bu templə davam edəcəyi təqdirdə, yaxın perspektivdə spekulyativ tələbin tükənəcəyini, bazarda ciddi bir alıcı qıtlığının (durğunluğun) yaranacağını və xüsusilə şişirdilmiş mərkəzi seqmentlərdə ciddi bir qiymət korreksiyasının qaçılmaz olacağını proqnozlaşdırmaq olar.
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının bazar təhlili linkinə daxil olaraq palatanın dinamik olaraq aylıq təhlilləri ilə tanış olmaq mümkündür. Əmlak saytı olan bir saytın link vasitısi ilə keçid edərək elanlar üzərindən paylaşdığı bazar təhlili ilə tanış olmaq mümkündür.
